Bonjour à tous,
Il occupe en ce moment vos discussions … et vos équipes !
Synonyme de « passage obligé » voire « d’usine à gaz » pour certains, de « pré-carré de la direction du patrimoine et du développement » pour d’autres, le plan stratégique de patrimoine est en fait avant tout un formidable outil de mise en cohérence de vos orientations stratégiques, de confrontation aux nouveaux enjeux sociétaux et commerciaux, de management, de discussion avec vos partenaires, … En bref, il présente de multiples facettes et cristallise de nombreux atouts. Ne passez pas à côté des ingrédients du succès !
Les décrets d’application de l’article 97 de la loi ALUR, relatifs à ce que l’on appelle la ‘réforme de la demande et des attributions’ sont (enfin !) parus le 12 mai dernier.
Comment faire de l’actualisation de votre plan stratégique de patrimoine !
un temps fort de l’activité de votre organisme ?
La clarification de vos priorités stratégiques : une stimulante et incontournable entrée en matière
Le décret d’application vous donne le cadre très précis de la concertation que vous devez mener. Cette concertation doit déboucher sur l’adoption du plan partenarial de gestion :
La politique patrimoniale n’est pas une fin en soi mais un levier au service d’objectifs variés et plus ou moins stratégiques pour le bailleur, selon le contexte et selon ses engagements.Loger les locataires actuels, en accueillir de nouveaux et s’assurer de la qualité de leur cadre de vie : c’est bien la mission première des bailleurs sociaux ! Mais cette mission se traduit-elle aujourd’hui par les mêmes priorités qu’hier ?
Votre projet PSP, constitue l’opportunité de reposer explicitement vos priorités et leur importance relative.
Vos priorités en matière d’implantation territoriale
Quels sont vos engagements à l’égard de vos partenaires collectivités territoriales et Etat ? Au-delà de votre mission de bailleur, contribuez-vous, par votre implantation à maintenir une activité économique sur certains territoires ? Devez-vous garantir un équilibre dans vos implantations, indépendamment d’une logique de marché ? A l’inverse, privilégiez-vous une logique d’implantation ciblée, dans une perspective d’optimisation des investissements en cohérence avec une politique d’aménagement territorial maîtrisée ?Actualiser votre PSP c’est préciser :
> si votre implantation actuelle est en cohérence avec ces orientations,
> si elle doit être confortée ou réorientée ; si on peut anticiper sur ce point des difficultés d’ordre institutionnel et politique.
Vos enjeux de commercialisation
Quels sont aujourd’hui vos ménages cibles ? Quels sont leurs besoins ? Les dynamiques socio-démographiques vous conduisent-elles à accorder une attention plus particulière à certains publics spécifiques (jeunes, personnes isolées, personnes âgées, ménages à « haut revenus », célibataires géographiques, salariés, …) ?Actualiser votre PSP, c’est l’opportunité de vous assurer que :
> votre patrimoine est en adéquation avec ces besoins ou pourra le devenir,
> votre positionnement concurrentiel est favorable ou à défaut, pourra s’améliorer.
L’équilibre de peuplement au sein de vos résidences
Etes-vous amené à réguler l’occupation de votre parc ? Avec quelle finalité ? Comment vit-on aujourd’hui dans vos résidences, dans vos quartiers d’implantation ? Constatez-vous une dégradation de la situation financière de vos locataires ? Connaissez-vous une aggravation de vos quittances impayées ? Le niveau de vos « loyers + charges » est-il en adéquation avec le revenu des demandeurs de logement ? Refusez-vous de plus en plus de dossiers du fait d’un taux d’effort trop important ?Actualiser votre PSP c’est la possibilité de mener une réflexion sur :
> L’occupation de votre parc et sa cohérence avec les objectifs de votre politique de peuplement,
> L’image de votre parc et le confort dont vos locataires bénéficient aujourd’hui,
> Les atouts de votre organisation de proximité,
> Le poids des charges de chauffage dans la quittance,
> L’optimisation des équipements et de l’isolation de vos logements.
L’état technique de votre patrimoine et l’enjeu de sécurité des biens et des personnes
Etes-vous en mesure de garantir la sécurité de vos locataires et le respect de vos obligations de bailleur au plan de l’état des logements mis en location, de l’information du locataire, … ? Au-delà de la sécurité, votre image auprès des demandeurs ou des locataires est-elle fortement dépendante de l’état technique de votre patrimoine ?Actualiser votre PSP c’est, enfin, des réponses que vous pouvez apporter aux questions suivantes :
> Le niveau d’entretien de votre parc présente-t-il, de façon plus ou moins ciblée, un risque pour vos locataires ?
> L’état technique de votre parc constitue-t-il un frein ou un atout par rapport à la relocation ?
> Les grands enjeux réglementaires (dont l’amiante) sont-ils sous contrôle ?
> Articuler votre PSP aux différents enjeux de votre organisme n’implique pas pour autant de construire une usine à gaz !
Plus les enjeux pris en compte sont nombreux, plus les angles d’analyse de votre patrimoine sont démultipliés.
Comment alors croiser ces analyses dans une vision d’ensemble ?
L’astuce consiste à ne pas croiser automatiquement une multiplicité d’axes d’analyse pour aboutir à pléthore de segments, mais à prendre en compte ces axes d’analyse de façon progressive, hiérarchisée et ciblée. La logique est la suivante :
L’état technique de votre parc, les besoins de travaux, dessinent les potentialités et les contraintes mais n’ont pas de sens en tant que tels : ils ont du sens au regard de l’usage et de la finalité que vous réservez à ce parc. Les stratégies commerciale et territoriale (proposer un portefeuille de produits logements adapté à des cibles de clientèles différenciées sur un territoire visé) sont déterminantes pour opérer les premiers arbitrages, décider s’il y a opportunité d’investir financièrement ou au contraire, de limiter les frais en se désengageant. Au regard de ces grandes orientations stratégiques, les différents enjeux de second niveau vont permettre de préciser les leviers à actionner selon les caractéristiques de vos groupes. La mobilisation interne et externe : le liant indispensable à la pérennisation de vos projets et priorités
L’élaboration de votre PSP doit être le fruit d’une implication active du Comité de Direction ; elle est aussi l’opportunité d’une mobilisation plus large des collaborateurs, en interne.L’élaboration du PSP est un projet qui doit mobiliser en première ligne le Comité de Direction de votre organisme et pas uniquement les directeurs les plus concernés.
Certains comités de direction font d’ailleurs le choix de s’investir opérationnellement dans le diagnostic de leur parc, ainsi que dans la définition des différents scénarios possibles.
En parallèle de cette implication active du Comité de Direction, il est intéressant de mettre à profit l’actualisation du PSP pour impliquer vos équipes commerciales, techniques, et financières autour d’un projet partagé et structurant :
> participation à la qualification du parc au regard des enjeux,
> partage des résultats du diagnostic et des enjeux patrimoniaux,
> proposition de scénarios.
L’élaboration du PSP représente une occasion d’entretenir ou de renforcer une dynamique partenariale ou vis-à-vis de vos locataires, à travers notamment une présentation pédagogique des grands constats et orientations qui en découlent et un échange sur ces points.
Une approche fondée sur l’explicitation des enjeux facilite la construction d’un discours pertinent et compréhensible pour vos partenaires et locataires.
> Par exemple, sur l’adaptation du parc aux personnes à mobilité réduite :
⇒ Vous pouvez éviter les points de détail (l’organisation de l’installation ponctuelle de barres de soutien n’est pas un enjeu),
⇒ Vous êtes en mesure de vous focaliser sur les vraies préoccupations de vos locataires, au-delà de faciliter leur maintien à domicile : quel accompagnement du parcours résidentiel des personnes vieillissantes votre organisme va-t-il pouvoir mettre en place pour que les locataires âgés :
> Bénéficient non seulement de vos efforts en matière d’adaptation des logements,
> Mais aussi, restent insérés dans un environnement de relations sociales et de services de proximité qui n’est pas toujours présent autour de leur logement actuel.
> Par exemple, sur la réglementation amiante :
⇒ La question de la conformité de vos actions par rapport à la réglementation amiante implique certes une réflexion technique poussée sur la nature et les modalités d’intervention possibles …
⇒ mais elle est aussi – et avant tout – source d’arbitrages stratégiques cruels :
> Doit-on réhabiliter en désamiantant … au risque de ne plus pouvoir se développer ?
> Vers quelles actions prioriser les fonds propres disponibles après définition des stratégies de réhabilitation et de développement : vers l’amélioration énergétique ou vers le désamiantage ?
Du pragmatisme et de la mesure enfin : la cerise sur le gâteau qui fait que l’on en redemanderait presque !
Le décret indique que le futur dispositif devra être interconnecté avec le Système National d’Enregistrement (SNE). Dans les faits, il n’y a en fait que 2 véritables options :
Impliquer le Comité de Direction et/ou les équipes opérationnelles oui… les faire ployer sous la charge de travail inutile, non !Dans le cadre des projets PSP, la cotation du patrimoine constitue un moment important pour la construction d’une représentation partagée et complète du patrimoine qui va conditionner le choix des scénarios.
Ainsi, la tentation est grande de chercher à sécuriser le diagnostic en démultipliant les critères de cotation.
C’est oublier que :
Plus les critères sont nombreux, moins chacun d’eux pèse sur la hiérarchisation finale. La segmentation du patrimoine issue de la cotation (et d’autres indicateurs) reste un acte de management stratégique et de communication : elle doit souvent faire l’objet d’ajustements à la marge à dires d’experts et en fonction des aspects sur lesquels le comité de direction souhaite insister en interne et auprès des La grille de cotation du patrimoine n’est qu’un outil qui doit être ajusté au profil et aux compétences des collaborateurs qui sont amenés à l’utiliser.Ainsi, votre grille de cotation est le reflet de vos priorités de management, sous contrainte de pragmatisme :
Vous souhaitez mobiliser votre personnel de terrain sur de la cotation d’aspects techniques afin de renforcer leur implication dans le suivi de l’entretien du patrimoine ? La grille de cotation doit être simple d’utilisation et détaillée pour ne pas obliger vos collaborateurs à réaliser des arbitrages à chaque critère. Vous souhaitez avancer rapidement sur la qualification de votre patrimoine en mobilisant un noyau dur de cadres intermédiaires disposant d’une connaissance fine du parc couplée à une connaissance des enjeux principaux de l’organisme ? La grille de cotation doit être synthétique et permette à chaque encadrant de traduire en 4 ou 5 critères « sa » connaissance du patrimoine. Vous souhaitez faire de la qualification du patrimoine une occasion d’échanges de visions croisées entre des profils de poste aux approches différentes (technique / commerciale) ? La grille devra être simple et relativement synthétique et surtout, la réflexion nécessitera d’être animée sur une journée ou une demi-journée selon le périmètre du secteur à traiter. Actualiser votre PSP en 2015 : une opportunité d’élaborer votre nouvelle Convention d’utilité sociale et d’effectuer la remise en ordre des loyers dans la continuité de la réflexion et en mutualisant les coûts et les efforts.L’année 2015 vous amènera à conclure une nouvelle Convention d’utilité sociale (CUS) et à remettre en ordre (ROL) vos loyers. Ces deux projets sont fortement articulés avec le Plan stratégique de patrimoine :
> Le PSP constitue une feuille de route pour votre CUS, … en même temps qu’il doit être cohérent avec vos engagements !
> La remise en ordre de vos loyers va potentiellement impacter vos marges de manœuvre financières et questionner, à la marge, la pertinence de certains choix d’intervention sur votre patrimoine.
Coupler la réflexion sur votre stratégie patrimoniale à ces deux volets réglementaires, vous permet de mutualiser les coûts, maîtriser la mobilisation de vos équipes, garantir la cohérence des approches de votre parc et de stabiliser une stratégie sans risque qu’elle soit questionnée lors de la formalisation de votre CUS ou du fait de votre nouvelle politique de loyers.
Comment progresser dans cette réflexion ?
Si vous souhaitez :
Initier l’actualisation de votre PSP dès à présent au sein de votre organisme, Assurer la cohérence entre votre PSP et l’élaboration de votre CUS intégrant la remise en ordre des loyers, Disposer d’un retour d’expériences des autres bailleurs,N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe. Nous serons ravis de comprendre vos enjeux spécifiques et de partager notre expérience sur ces volets clés de vos réflexions d’actualité.