Après les nombreux débats de ces derniers mois, vifs et passionnés, l’année 2017 s’est achevée sur 3 faits majeurs :
Le 12 décembre, le lancement de la conférence de consensus et la publication de l’avant-projet de la Loi Logement. Ce dernier permet d’avoir un regard sur l’ensemble des sujets concernés par la future loi : financement du logement social et mutualisation bien sûr, mais aussi politique d’attribution.
Le 13 décembre, la signature du protocole d’accord entre le gouvernement, la fédération des ESH et l’UES-AP. Il pose quelques grands principes de la réforme en cours du logement social et permet d’anticiper les dynamiques à venir.
Le 31 décembre, la publication au JO de la Loi de Finances 2018. Il acte une baisse progressive des APL, compensée par une réduction de loyers (RLS) équivalente.
Réforme du logement social : quelques points clés* pour aborder 2018 plus sereinement
*en l’état actuel des débats : seule la Loi de Finances est votée. L’ensemble des autres éléments est susceptible d’évoluer suite à la conférence de consensus, puis lors du débat parlementaire.
Ces trois avancées vont sans aucun doute structurer les réflexions, projets et actions de chacun d’entre nous ces 12 prochains mois.
Profitons donc du retour des fêtes et de notre (relative) disponibilité d’esprit pour examiner ensemble leur contenu, de manière factuelle et objective. Le temps de l’analyse et de la projection viendra dans un prochain billet.
1 / Les certitudes : baisse progressive des APL et des loyers
Le principe : une baisse progressive des APL (800 M€ en 2018, 800 M€ en 2019, 1,5 Mds€ en 2020). Une baisse des loyers des ménages concernés, comprise entre 102 et 111 % du montant de la baisse des APL (ou une baisse des APL comprise entre 90 et 98 % de la baisse des loyers ).
Les modalités : c’est l’article 126 de la loi de Finances qui cadre les modalités de calcul et d’application de la Réduction de Loyer Solidarité (RLS), notamment à travers la création de l’article L 442-2-1 du CCH. En quelques mots, la mesure : est applicable aux organismes Hlm (L. 411-2 du CCH) et aux logements ouvrant droit à APL et gérés par les SEM. Quelques exceptions : les logements-foyers conventionnés, les logements non conventionnés à l’APL, les logements situés dans les départements et collectivités d’outre-mer, s’applique aux contrats en cours et ce, dès le 1er février 2018, concerne les locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond, fonction de la composition du foyer et de la zone géographique (voir montant à l’article 126), prévoit un montant mensuel de réduction de loyer de solidarité fixé chaque année par arrêté (voir montant à l’article 126), doit faire l’objet d’une mention expresse sur la quittance mensuelle, prévoit deux dispositifs d’aide :
> Une péréquation permettant de réduire l’impact de la RLS pour les bailleurs les plus fragiles. Elle permettra, via une majoration ou une diminution du taux de cotisation à la CGLLS, une prise en charge jusqu’à 10 % de la RLS et sera supervisée par une commission de péréquation interne à la CGLLS,
> des concours financiers au soutien des organismes / SEM afin « d’accompagner les fusions et les regroupements de ces organismes ».
Les autres points impactant votre équilibre financier et inscrits dans la Loi de Finances : les loyers sont gelés en 2018 (sauf dérogation classique), La TVA est relevée de 5,5 à 10 % sur les opérations (constructions neuves et réhabilitations) achevées à compter du 1er janvier 2018, Création d’une taxe sur les plus-values réalisées à l’occasion des cessions de logements (en France métropolitaine, applicable aux organismes HLM et aux SEM), qui alimentera le FNAP, Suppression progressive de l’APL accession pour les nouveaux bénéficiaires à compter du 1er janvier 2018, Réduction du taux plafond de la cotisation principale à la CGLLS et fixation d’un taux plancher. Elle est ainsi fixée entre 2 et 5% (au lieu de 2,5% maximum).
2 / Les grandes dynamiques : regroupement et mutualisation ; élargissement des compétences et missions des bailleurs ; politique patrimoniale
Si les modalités et détails ne sont pas encore connus, l’ambition est claire :
1/ Réorganiser en profondeur le tissu des organismes Hlm pour aller vers des groupes (quelques dizaines ?) chapeautant les fonctions supports (investissement, SI, achat, construction…) mais ne remettant pas en question le lien au territoire et les missions de proximité (un beau défi en perspective).
2/ Elargir la palette de compétences et de missions des bailleurs pour aller vers le logement intermédiaire, l’accession et l’accompagnement territorial. En somme, diversifier ses activités et mieux exploiter ses actifs (hors locatif social) existants et, in fine, élargir ses sources de revenus.
3/ Dynamiser les politiques patrimoniales des bailleurs en augmentant le volume de ventes HLM, en facilitant la circulation des capitaux et en simplifiant le cadre juridique des constructions pour aller vers des politiques patrimoniales plus agiles et évolutives.
3 / Le classique : politique d’attribution et mixité sociale
La nouvelle réforme n’échappe pas à la tendance de ces dernières années (loi Molle en 2009, loi ALUR en 2014, loi E&C en 2017) et s’attaque, elle aussi, à l’épineuse question de l’attribution des logements et de la mixité sociale.
Comme ses prédécesseurs, la future Loi Logement entend réguler et territorialiser encore un peu plus les politiques d’attribution. En quelques mots, il est prévu : la généralisation du système de cotation des demandeurs, à mettre en place par les CIL à une échelle intercommunale (donc inter-bailleurs), le renforcement de la « commission de coordination », créée par la loi Egalité & Citoyenneté (et encore rarement mise en œuvre) visant à suivre les règles d’attribution dans les QPV, la mise en place d’un examen périodique (tous les 6 ans) et sous l’autorité de la CAL, de la situation de chaque locataire afin de confirmer que le logement qu’il occupe correspond bien à ses besoins, la gestion en flux de l’ensemble des contingents (Etat, Collectivités, Action Logement…), au détriment de la gestion en stock qui pouvait perdurer dans certains territoires, plus de flexibilité dans la fixation des loyers, afin qu’elle dépende davantage des capacités des futurs locataires que du financement d’origine du bâti (dans la continuité de la NPL, mise en place par la loi E&C).
4 / Et maintenant ?
Nous travaillons, en collaboration avec l’archipel des expertises de la Scet, à la construction d’offres spécifiques répondant aux 4 grands défis posés par la future Loi Logement :
Défi n°1 : Mutualiser ses activités et se rapprocher d’autres organismes (fusion, acquisition, regroupement) Quels scénarios de recomposition possibles en fonction des enjeux stratégiques du logement social sur vos territoires ? Comment conduire au quotidien cette recomposition ?
Défi n°2 : Se diversifier et optimiser la gestion de ses actifs (hors logement social) Comment développer votre capacité à créer de la valeur sur votre territoire ? Quels nouveaux produits, activités (voire services) peuvent, au regard de votre territoire, de vos concurrents et de votre fonctionnement, dynamiser votre modèle économique ?
Défi n°3 : Gagner en performance opérationnelle Suis-je efficient sur mes activités cœur de métier : construire, loger et entretenir ? Ai-je encore des marges d’amélioration ? Où sont-elles ? Toutes mes activités sont-elles pertinentes ? Nécessaires ? Ma stratégie d’allocation des ressources est-elle la bonne ? Quels investissements dois-je consentir pour espérer gagner à terme en productivité ? Quels modes de gestion des données et de digitalisation des activités peuvent me permettre d’accroître ma performance et améliorer le service rendu aux locataires ?
Défi n°4 : Refondre sa politique patrimoniale et énergétique Quel modèle pour l’entretien patrimonial de demain ? Quels modèles économiques pour les opérations énergétiques ? Quels sont les nouveaux leviers financiers disponibles ? Comment optimiser ma stratégie financière au service de ma stratégie patrimoniale ? Quel potentiel financier ? Quel haut de bilan ? Quelle stratégie de prêt au vu des offres allongées ? L’agilité patrimoniale et foncière (vente, mobilisation de produits variés…) n’est-elle pas la clé de votre nouvelle stratégie ?
Nous vous communiquerons prochainement nos offres détaillées sur ces sujets. N’hésitez pas pour autant à nous solliciter dès maintenant sur ces 4 défis ou à partager avec nous vos questionnements sur la future Loi Logement. Nous sommes à votre écoute.