« Et si lâon donnait une dimension stratĂ©gique Ă la gestion des foyers ? »⊠???
Le jour oĂč vous avez entendu ce commentaire en CODIR, vous vous ĂȘtes sĂ»rement dit que vous aviez lĂ un collĂšgue iconoclaste⊠car le modĂšle des foyers est un quasi non-sujet pour beaucoup dâorganismes HLM. Et pour cause, la redevance finance elle-mĂȘme lâopĂ©ration et les travaux Ă©ventuels de maintenance. Le mĂ©tier du bailleur est alors dâoptimiser le calcul de la redevance au vu des coĂ»ts, de lâoccupation et de la capacitĂ© de la structure Ă la porter.
Bref, un sujet Ă priori sans complication et qui est quasi transparent pour lâorganisme (enfin un !). Et relativement sĂ©cure.
Et si, pour une fois, on parlait des foyers !
Mais dans un contexte globalement insĂ©curisant pour les bailleurs, les foyers qui Ă©taient un actif peu risquĂ© et neutre pourraient bien se retrouver sous peu dans la catĂ©gorie des actifs sur lesquels il faudra statuerâŠ
⊠et quand la diversification est sur toutes les lĂšvres, quand la gestion de portefeuille dâactifs se profile comme le mĂ©tier de demain pour les bailleurs, ne serait-il pas opportun d’amorcer le virage Ă partir d’un sujet maison qui pourrait ĂȘtre sur la table plus vite que prĂ©vu ?
Extrait et (trÚs) librement traduit du site internet DILBERT ©
 Des opportunitĂ©s Ă saisirÂ
Nous constatons plusieurs dynamiques de fond qui invitent à requestionner votre stratégie de gestion des foyers :
1/ la possibilitĂ©, donnĂ©e par le projet de loi ELAN (art. 28), de filialiser les activitĂ©s de construction et gestion dâĂ©quipements locaux dâintĂ©rĂȘt gĂ©nĂ©ral. Cela peut ouvrir la porte Ă une gestion directe de certains des services assurĂ©s par vos gestionnaires, que vous en ayez la propriĂ©tĂ© ou non, par vos soins et mĂ©rite dâĂȘtre soigneusement Ă©tudiĂ© (voir plus bas).
2/ dans le champ de l’hĂ©bergement ou de l’insertion, la mise en place des CPOM (Contrat Pluriannuel dâObjectifs et de Moyens) qui aboutit directement Ă la contractualisation pluriannuelle des gestionnaires sur leur frais immobiliers. DĂšs lors, les ARS auront une vision globale des redevances par foyer et pourront fixer des objectifs dâĂ©conomies Ă chacun. Et par ailleurs, la contractualisation Ă©tant pluriannuelle, les ajustements de redevance seront plus difficiles Ă rĂ©aliser au fil de lâeau⊠La pression sur les redevances les plus Ă©levĂ©es va ĂȘtre forte !
3/ le Plan quinquennal pour le Logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme, lancĂ© en 2017, qui propose une rĂ©forme structurelle de lâaccĂšs au logement et rebat lĂ aussi les cartes de lâhĂ©bergement.
4/ et en toile de fond la nĂ©cessaire modernisation et digitalisation des mĂ©tiers de gestion des foyers, comme câest le cas pour les bailleurs.
 Des difficultĂ©s opĂ©rationnelles Ă dĂ©passerÂ
Sauf queâŠ
Les impayĂ©s des structures et des gestionnaires de foyers sont souvent consĂ©quents et impactent assez lourdement votre TrĂ©sorerie, aieâŠ
Les gestionnaires se comportent parfois en quasi propriĂ©taires et nâappellent le bailleur que quand les enjeux de mise aux normes sont importants ou que les charges dâexploitation sont devenues Ă©touffantes. Les discussions ne sont alors pas aisĂ©esâŠ
Certains de vos gestionnaires, les structures dâhĂ©bergement ou dâinsertion par le logement, vont faire face, dans les prochaines annĂ©es, Ă une logique de rationalisation de leur gestion et de leurs actions assez proches de celle des bailleurs sociaux (câest la “CPOMisation” systĂ©matique annoncĂ©e pour 2021 !).
La redevance et les charges sont le second poste aprĂšs le personnel dans la structure de coĂ»t des gestionnaires et celui sur lequel pĂšseront probablement les stratĂ©gies dâoptimisation et de rationalisation.
Parmi les pistes de travail Ă©voquĂ©es pour la diversification du modĂšle des organismes, notamment les OPH, il y a lâintĂ©gration des missions liĂ©es Ă lâaccĂšs au logement.
Les foyers et autres structures dâhĂ©bergement sont des biens trĂšs spĂ©cifiques et il est difficile de retrouver un gestionnaire rapidement, ou de construire un scenario de repli rapide quand un gestionnaire rend les clĂ©s… et cela sans parler des rĂ©quisitions possibles.
Sans dire quâils ne sont pas si nombreux ceux qui sây retrouvent dans les particularitĂ©s et les spĂ©cificitĂ©s des acteurs de lâinsertion par le logement.
 Une stratĂ©gie de gestion des foyers Ă structurer sur votre territoire : gestion en direct VS gestion dĂ©lĂ©guĂ©eÂ
Que vous soyez dâores et dĂ©jĂ propriĂ©taire de foyers, voir gestionnaire, ou non, nous estimons quâun Ă©tat des lieux exhaustif des forces en prĂ©sence sur votre territoire est nĂ©cessaire pour ensuite poser votre stratĂ©gie.
Cet Ă©tat des lieux sur votre territoire doit permettre dâidentifier :
LâĂ©tat de vos foyers et de la situation de vos gestionnaires (si vous ĂȘtes dĂ©jĂ propriĂ©taire de foyers)
Les besoins et positionnements des parties prenantes (conseil dĂ©partemental, ARS, gestionnaires de foyers et leurs fĂ©dĂ©rations (FANRS, UNAFO, âŠ), les autres bailleurs sociauxâŠ)
LâĂ©tat de lâoffre et de la demande sur votre territoire
En sâappuyant sur cette cartographie des dynamiques et des forces en prĂ©sence sur votre territoire, il sera ensuite possible de :
Développer une vision et une compétence interne sur ces enjeux,
Puis voir sâil est pertinent de vous positionner sur ce secteur (il nây a parfois pas de place ou pas de besoins), et si oui de dĂ©finir votre stratĂ©gie de gestion des foyers.
Trois leviers se prĂ©sentent Ă vous et peuvent ĂȘtre mobilisĂ©s au service de cette stratĂ©gie :
1/ Construire un processus de gestion transparent et impliquant qui permette au bailleur et au gestionnaire de se donner de la lisibilitĂ© sur lâadaptation en continu du patrimoine aux attentes des gestionnaires, des publics accueillis et des collectivitĂ©s.
Vos enjeux :
> Structurer et sécuriser votre gestion des foyers.
> Analyser la pertinence de votre offre de structures collectives au vu de lâoffre du territoire.
Les questions qui se posent :
> Avez-vous un pilote de votre activitĂ© foyer au sein de lâorganisme ? Vos gestionnaires ont-ils un rĂ©fĂ©rent
technique / immobilier ?
> Le montant de vos redevances, et notamment les provisions GE, sont-elles bien calibrĂ©es pour faire face au besoin dâentretien Ă moyen terme du patrimoine ?
> Les obligations contractuelles de chacun sont-elles bien respectĂ©es, notamment lâentretien courant Ă la charge du preneur ?
> Votre offre de foyer est-elle adaptée au territoire ?
> Quelle est votre stratĂ©gie en cas de perte dâun de vos gestionnaires ? de vacance de vos foyers les plus chers ?
2/Anticiper les groupes ou gestionnaires potentiellement fragiles et prendre les mesures dâaccompagnement ou de maĂźtrise des risques nĂ©cessaires.
Vox enjeux :
> Valider que vos gestionnaires sont des acteurs fiables et viables sur le moyen terme.
> Anticiper leurs besoins Ă moyen terme.
Les questions qui se posent :
> Quelle est la solidité financiÚre et managériale du gestionnaire des foyers de votre parc ? Existe-t-il un risque de défaillance ?
> Quels sont les besoins et enjeux de votre gestionnaire à moyen terme ? Votre bùti est-il de nature à pouvoir répondre à leurs attentes ? Y a-t-il des aménagements à prévoir ?
3/ Vous engager dans une diversification de vos activités avec la reprise en main des activités assurées par certains gestionnaires.
Votre enjeu :
> Elargir votre pĂ©rimĂštre dâactivitĂ© pour augmenter vos ressources.
> Trouver des sources de revenus qui ne soient pas encadrées par la réglementation du logement social.
Les questions qui se posent :
> Quelles sont les conclusions de lâĂ©tude de marchĂ© ? Qui sont les acteurs prĂ©sents sur le territoire ?
> Quel positionnement de mon offre sur le marché ? Quel niveau de prestation ?
> Quel modÚle économique ? Quelle rentabilité ? Quelle fiscalité ?
> Quelles sont les compétences nécessaires pour se positionner sur ce type de prestations ?
NâhĂ©sitez pas Ă nous contacter. Nous aurons grand plaisir Ă Ă©changer sur vos prĂ©occupations et Ă vous prĂ©senter nos Ă©lĂ©ments de retour dâexpĂ©rience !